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国五条细则公布这记重拳能否打准地方

发布时间:2019-06-09 00:44:43 编辑:笔名
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左边是“20%差价税”,右边是扑朔迷离一天一个价的二手房,又着急买又定不下来,快疯了”,孙昊苦笑着说。

从2012年中期看房到现在,孙昊跑遍了公益西桥、十里河、大红门、宋家庄、四惠……心仪的还是方庄。“去年刚看房的时候两万六左右,年底到了三万一,现在是三万五。”迟迟没有出手,孙昊归结为一开始没太“投入”,等到年底真心想买,中介又“没谱”了:“12月底到1月,真的是一天一个价。有套230万的房子我很看好,在做决定的时间里也经常和中介沟通、联系。结果才两三天,中介说房主涨成280万了……”

多了这20%所得税,孙昊更为绝望:“假如我买套75平方米250万满5年的房子,方庄2008年的房价往高了说,按两万一平方米算,房子顶多150万。贵出的100万,我要多交20万的税。20万啊!在我老家都能交首付了。”

张广通(中央财经大学税务学院副院长):从法律条文来说,转让不动产毛收入减去成本的余额征收20%个人所得税是早有明文规定的,这并非新政策。

仔细研究“国五条”,其中也没有什么新意,但其态度很明确,就是加大执行力度。以20%的税为例,并非新规定,但这是次强调其征收。这是针对目前房地产市场投资投机倾向过于活跃而推出的政策。

对于买房者而言,确实存在“原来我买得起房,20%一收买不起了”的可能性,这需要进一步实施细则制定进行区分,例如首次购房或卖一买一的需求,应给予免税或减税待遇等,这样的细则一定要制定。

至于有三四套房的人,卖房就要收税,体现分级对待、差别调节的原则。

杨红旭(上海易居房地产研究院副院长):房地产调控具有短期性,是跟着市场走的,房价高涨时,抑制需求是能短期见效的,所以在交易环节增加成本是重要方式。

持有环节的税,是一个长期的改革过程,一旦形成制度,不会因市场短期波动而改变。

减税则是一个长期性的过程,当前调控升级,不可能在这个时段减税。

中介

“一切税费都是买房人承担,估计这次也没有改变的道理”

“20%实在是太高了!所以比起这个税的本身,现在所有的人都更关注这20%是买方出还是卖方出。”中介公司置业顾问小胜说:“从近10年的二手房市场来看,业主要的都是净价,一切的税费都是买房人承担,估计这次也没有改变的道理。”

中介公司置业顾问汪雨坦言,“阴阳合同”放在过去,算是行业内的“公开秘密”。从2012年夏天开始,为贷款购房者制作“阴阳合同”行不通了。汪雨略显无奈地说:“按照现行规定,只要我们帮顾客申请贷款,实际房价就有记录了,还怎么做低价合同隐瞒?”

置业顾问小胜称,相比于贷款者,全款买房可按过户指导价,而非实际房价交税——这一“门路”,只有付得起全款的购房者才能享受。

王延(30岁,准备今年5月和女友领证结婚,已经看房半年,准备入手一套70平方米左右的二手房):我上礼拜六晚上跟女朋友吃饭,她刷微博的时候看到这个消息,当时就小声叫了一声,我还以为是谣言呢,没想到是真的,当时的感觉就是“惊恐”——一点儿都不夸张。我看了半年的房子,刚开始房价还比较平静,近几个月明显在涨了,我们已经有点慌了。我们看得比较合适的一个房子大概245万,我们能拿出的首付不到90万。现在要再加上20%的税,那就肯定买不成了,因为我们上一手的业主是2007年买的,正好房本满五年,想着能少交点税,但是这样一来跟他当初的差价就差太多了,一平方米就差出两万,20%就是4000,将近28万的税,肯定要加到房价上的。从契税到印花税,所有的税都是加给买家啊!

陈成(化名,白领,老北京,有换房打算,目前处于观望阶段):我父母名下有两套房,都不算大,位置也不算太好,我们曾经想过小换大,因为还是缺些资金,一直在观望。这次20%的规定一出,确实让我郁闷了一把。我家的房子都是很久以前买的,两套房成本都在50万左右,能卖150万,我本来的想法,是把这两套房卖掉拿300万,再贷款100万换房。

按照新规定,每套房我都要掏20万给政府,事实上等于亏损40万,我换房的计划基本就搁浅了,想把这个窟窿堵上,又得攒两三年钱。如果这笔钱由买房者出,我一样面临困境,因为改善房的价格肯定更高,没准我要背负的负担更大。

我现在主要观望的是北京实施细则怎么出台,按照原来的规定,满五年家庭住房是免税的,这个相对比较好操作,我让我爸妈离婚,一人一套房,然后再出手,这下是不是就都满足免税条件了?这招原来就有人用,只不过很多人觉得离婚丢人,为了几万块不值当。可现在是为了几十万了,还有多少人不愿意干?

学者

“在如实纳税的基础上,对刚性需求应进行减免照顾”

有友算了一下:“一套二手房,原来200万买,现以350万卖。按政策,以差额20%征个税,30万。还有其他税费。按规定标准,这套房还要缴3%契税、5.6%营业税、1%。印花税、约2.4%中介费,相当于总房款350万的11.1%,即38.85万。加上个税累计交易成本达68.85万。”超过30%的流通成本,还不是买房者需要承担的税负。近年来,征收房产税也纳入税制改革的日程表。如房产税全面征收,拥有房产者将面临卖也交税、不卖也交税的境地。

张广通:我认为房产税一定要征,也一定会征。其目的重点是为抑制过热的房地产投机。

确定了这个目标,就要对征税方法有明确的界定,一个家庭有一两套房,或者说人均面积三四十平方米,这个是正常需求,不应该征税,可以进行减免。但如果一家人有四五套房子,或者一套房子就是三四百平方米,这就超出国情,征税非常正当。

从这个角度看,房产税在中国有抑制行为的特点,你可以把它理解成一种变相的消费税,或者说是一种行为税。

在推行房产税后,我认为可以减少或合并交易过程中的税种,做一个“加减法”,要避免“买房致穷”的发生,目前契税、印花税等税种实际有一定重复,完全可以合并或取消。

房地产是个系统工程,要解决老百姓的住房需求,仅靠抑制需求并不能解决问题,终还是要靠市场解决。一方面,在如实纳税的基础上对刚性需求应进行减免照顾;同时,收上来的税还要投入房地产建设中,从增加供给的角度解决问题,例如保证保障房的建设。只有市场供求关系逐渐均衡,房价问题才能解决。

围观

短暂横盘后再涨?

王维嘉:房产交易税和保有税只能两者择一。美国房产是占有包括房下面的土地矿产,因此收房产税,每年约为房价的1%。自住房交易既无所得税更无契税。中国70年使用权,自住房交易也要交20%所得税和3%契税。如果每8年换次房中国交易税就高于美国保有税。然后还要在没有产权的情况下增加房产税,就过分了。

ztlun:我觉得房产新政如果没有其他政策配合,和以往历次调控的结果不会有本质的区别。新政的直接结果是卖家跳涨20%,买家暂时负担不起,导致市场冻结,可是如果随着时间买方收入也增加20%,不就又变成调控前的市场状态了吗?收入涨40%、50%后呢?2020年收入是要翻番的,收入的增长是可预期的,历史又会重演,短暂横盘后暴涨,只不过以前卖家通吃,现在政府分走一杯羹。没有配套措施,新政后的市场只是历史重演。

黄昔飞:新政后思:1.成本增加直接推高房价;2.满五年业主惜售,房源减少;3.开发商一手盘成交量上升;4.短炒与无实力投机者被套,会降价出售;5.小产权房进一步热销;6.首次置业门槛高,豪宅因购买力强受影响相对小;7.一线城市成交量短期波动,后市仍看好;8.买房少,租房多,租金看涨!

羊毛出在“刚需”身上

“法律裁定者可以决定税收来自买者的口袋还是来自卖者的口袋,但它们不能用立法规定税收的真正负担。”美国经济学家曼昆在其《经济学原理》一书中,曾论述税收负担的终“归宿”——税收负担更多地落在缺乏弹性的市场一方身上。

曼昆表示,当市场供给富有弹性而需求缺乏弹性时,买者得到的价格将大幅上升,而卖者终到手的价格下降较少,这也就意味着,无论法律规定税收加于何人,负担终都会转嫁到“刚需”一方。

结合京城房地产市场,售房者的销售意愿完全取决于价格,可说“弹性”十足,买房者往往是刚性需求,缺乏“弹性”。如此一来,“20%”的负担将归于何处,就不言而喻了。(吴楠 魏婧)

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